El mantenimiento de un edificio está marcado por la legislación española desde la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE – Ley 38/1999, de 5 de noviembre), que posteriormente confirma y desarrolla el Código Técnico de la Edificación (CTE), desde el 17 de marzo de 2006 (Real Decreto 314/2006).

En la LOE se habla de las “Instrucciones de uso y mantenimiento”. En el CTE se insiste en la necesidad de un “Plan de mantenimiento”, como conjunto de documentos necesarios para llevarlo a cabo, y se especifican pautas para ello en los diferentes DBs. En ambos casos podemos decir que se piensa en una actividad a realizar a partir de la finalización de la obra. Lo mismo ha ocurrido con la mayoría de textos que se han publicado sobe el mantenimiento, que son numerosos.

En este breve escrito quiero recordar que el mantenimiento empieza en el proyecto; y no sólo en la redacción del “Plan de mantenimiento”, sino en el propio diseño.

Para ello, en primer lugar creo conveniente establecer un pequeño matiz entre los dos términos usados en la legislación: mantenimiento y conservación. Aunque en la terminología habitual se emplean como sinónimos, y así lo admite el Diccionario de la Lengua Española, creo que en el ámbito técnico debemos diferenciarlos.

Mantenimiento, para el conjunto de decisiones y actividades que aseguran el buen funcionamiento de los elementos constructivos, evitando que entren en un proceso patológico (medidas preventivas), y Conservación, para las actuaciones posteriores a los procesos patológicos acaecidos, que procuran la reparación de dichos elementos constructivos. Algo similar a la diferencia entre la medicina preventiva y la medicina curativa.

Asumido este matiz de prevención para el mantenimiento, es fácil aceptar que las medidas a tomar se deben iniciar en el diseño arquitectónico, especialmente en el diseño constructivo.

En efecto, asegurar la funcionalidad constructiva de los sistemas, elementos y materiales que componen un edificio, pasa por reducir al máximo su vulnerabilidad frente a las acciones exteriores que van a sufrir, acciones que debemos conocer para poder diseñar adecuadamente.

Esta vulnerabilidad dependerá de tres aspectos básicos: la función constructiva que les adjudiquemos, las acciones que vayan a recibir de forma habitual, y las características fisicoquímicas y geométricas de dichos sistemas, elementos y materiales, es decir de su calidad. En este sentido, cabe recordar que la calidad puede ser mejor o peor, pero siempre hay que fijar la mínima indispensable para la función y las acciones exteriores, y no depende sólo de las características fisicoquímicas de los materiales, sino también del diseño y disposición geométrica de los sistemas y los elementos.

Por tanto, reducir la vulnerabilidad exigirá la elección de los sistemas
constructivamente más adecuados, de los elementos con las características y la geometría adecuada y, finalmente, de los materiales adecuados. En definitiva, una calidad adecuada desde el punto de vista físico, químico y geométrico.

Estas serán las primeras medidas preventivas para asegurar que el edificio y sus partes mantienen su integridad y su funcionalidad. Después, estableceremos el Plan de mantenimiento, con todas las acciones que hay que ir llevando a cabo durante la vida del edificio para que esta calidad constructiva inicial se mantenga, teniendo en cuenta que no podemos aplicar un “plan tipo”, sino que debemos adaptarlo a las decisiones previas del diseño constructivo. Las recomendaciones de mantenimiento que nos ofrece el CTE son sólo orientativas.

En definitiva, podemos asegurar que el mantenimiento de un edificio tiene una trayectoria que empieza en su diseño, y se continúa con las acciones que desarrolla el obligatorio Plan de mantenimiento.

Juan Monjo Carrió.

Dr. Arquitecto, Profesor Emérito en la Escuela T. S. de Arquitectura, Universidad Politécnica de Madrid. Premio al mejor libro de texto de la Fundación General de la UPM (Universidad Politécnica de Madrid –
1995).