El Libro del Edificio es el documento en el que se recoge la información que permite conocer las características físicas y técnicas del edificio y su estado de conservación, así como las instrucciones necesarias para su correcto mantenimiento y las actuaciones de mejora o rehabilitación de las deficiencias detectadas durante la ejecución del informe técnico obligatorio.

En los edificios de nueva construcción a partir de 1999, la creación del Libro del Edificio es obligación del promotor y se debe entregar a los usuarios finales del edificio con el fin de que conozcan el edificio que usan y tengan la documentación e información suficiente y necesaria para llevar a cabo un uso y mantenimiento adecuados.

Para los edificios ya existentes, el libro se constituye con el primer Informe de Evaluación (IEE) o Inspección Técnica del Edificio (ITE) y debe almacenar toda la información relativa a los planes de rehabilitación, conservación y mantenimiento del edificio.

Básicamente recoge un conjunto de documentos que pone al abasto del propietario o de la comunidad de propietarios datos, información e instrucciones para:

• La utilización adecuada de los espacios, elementos constructivos e instalaciones
• Poder llevar a cabo el mantenimiento y conservación
• Ejecutar las obras posteriores de reforma, reparación o rehabilitación
• Acreditar el cumplimiento de las obligaciones de la comunidad de propietarios
• Facilitar, en su caso, la aclaración de responsabilidades por daños materiales

En el caso que se trate de una obra nueva se añade: poder contratar los servicios y suministros necesarios; ejercitar, en su caso, el desagravio de los daños materiales causados por uso y defectos de la construcción que estén asegurados.

¿Cuál es el contenido del Libro del Edificio?

• Instrucciones o recomendaciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones (de acuerdo con la normativa que le sea de aplicación)
• Archivo de documentos
• Registro de incidencias

Instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones

Estas instrucciones han de especificar: el uso y  funcionamiento de los componentes singulares del edificio; las operaciones de mantenimiento y revisión que sean necesarias para conservar el edificio en buen estado, con inclusión de la propiedad; los documentos que sustituyan, modifiquen o amplíen las instrucciones de uso y mantenimiento como resultado de las incidencias.

Archivo de documentos

El archivo de documentos ha de contener: el informe de inspección técnica obligatoria (ITE); el documento acreditativo de la entrega a la Administración de los datos básicos de la ITE; el comunicado al ente local del municipio al que pertenece el edificio en caso de situación de riesgo para las personas; el programa de rehabilitación que adopte las medidas correctoras necesarias para subsanar las deficiencias en el plazo que se establezca el informe de la ITE, con el correspondiente acuerdo de la Junta de aprobación del programa y su financiación; certificados de final de obra de todas las obras que se ejecuten; el certificado de aptitud; el certificado de eficiencia energética del edificio; instrucciones de uso y mantenimiento; los documentos que justifiquen la realización de operaciones de reparación, mantenimiento y rehabilitación de carácter obligatorio; los presupuestos y contratos de obras, mantenimiento y honorarios profesionales; los certificados de inscripción al Registro de instalaciones técnicas de seguridad.

En definitiva toda la documentación que sea relevante para el conocimiento del estado del edificio y toda la documentación que ya se disponga sobre el edificio.

Registro de incidencias

Detalla las incidencias administrativas y técnicas que afectan al edificio íntegramente o más de una entidad, y su correcto uso y funcionamiento. En este registro han de contar: el acta de entrega del libro del edificio; los cambios de titularidad de la propiedad del edificio (si es de propiedad vertical) y los cambios en los órganos de la comunidad de propietarios (si es de propiedad horizontal); las reformas, rehabilitaciones y cambios de uso de destino que afectan a su estado original; todas aquellas que modifiquen los datos iniciales; las ayudas y beneficios que se otorguen al edificio; los seguros contratados (que afecten a la totalidad del edificio y a las partes comunes).

En SENSEDI ofrecemos los servicios técnicos relacionados con el Libro del Edificio y el Plan de Rehabilitación que incluyen:

• Informe visual del estado de conservación y mantenimiento del edificio
• Instrucciones de uso y funcionamiento
• Calendario de mantenimiento preventivo anual: donde se especifican todas las tareas que se deben realizar en el edificio y el responsable de llevarlas a cabo.
• Estudio personalizado según las necesidades de la comunidad
• Plan de rehabilitación acorde a los recursos económicos de la comunidad

El Plan de rehabilitación es una planificación por FASES de las obras de rehabilitación, conservación y mejoras a realizar en el edificio a partir del resultado de la ITE y las deficiencias detectadas en función de criterios técnicos (prioridad) y criterios económicos (disponibilidad económica de la Comunidad de Propietarios).

Concluyendo, a partir de la recepción de la documentación mencionada y de la entrega al uso del edificio, el propietario de éste o la comunidad de propietarios, según se trate, están obligados a:

• Conservar la documentación recibida del promotor y del técnico que realiza la inspección técnica obligatoria y redacta el libro, que debe mantenerse a lo largo de la vida del edificio, incorporando toda la documentación nueva que se vaya generando
• Tener a su cargo la documentación del edificio (Libro del Edificio) y a disposición de las administraciones públicas o autoridades competentes
• Documentar a lo largo de la vida útil del edificio todas las intervenciones, ya sean de reparación, reforma o rehabilitación, realizadas sobre el mismo