Blog

El libro digital del edificio es, en esencia, la transformación de un documento tradicionalmente técnico y algo olvidado en una auténtica memoria viva del inmueble. Si bien desde la Ley de Ordenación de la Edificación de 1999 es obligatorio que los promotores entreguen un libro del edificio en las obras nuevas, con información técnica para uso y mantenimiento para los edificios existentes, esta idea ha cobrado un nuevo impulso con la llegada del Libro del Edificio Existente para la rehabilitación (LEE), promovido por el Real Decreto 853/2021 en el marco del Plan de Recuperación. Frente al anterior libro en papel el formato digital  impulsado desde Europa lo convierte en un sistema organizado, actualizable y accesible, donde se concentra toda la información relevante del edificio: desde los planos originales y las características constructivas hasta los certificados obligatorios, los datos de consumo energético, los contratos de mantenimiento y el historial de obras y reparaciones. Esta digitalización no es un simple cambio de soporte, sino un paso decisivo hacia una gestión mucho más inteligente y transparente, al servicio tanto de los propietarios y comunidades de vecinos como de los técnicos, administradores y administraciones públicas.

En el contexto español, el impulso normativo viene marcado por el Real Decreto 853/2021, que regula los programas de ayudas a la rehabilitación residencial en el marco del Plan de Recuperación y sitúa el Libro del Edificio Existente para la rehabilitación en el centro de la estrategia. Este Real Decreto no solo reconoce el valor del libro como herramienta de diagnóstico, sino que lo convierte en una pieza clave para acceder a subvenciones, exigiendo que recoja la información esencial sobre el estado de conservación, el comportamiento energético y las posibilidades de mejora del edificio. A partir de esta base normativa, el libro digital del edificio se configura como la evolución lógica del libro existente: mantiene su función de archivo técnico y legal, pero la amplía gracias a la tecnología, facilitando que esa información esté siempre ordenada, disponible y viva, en lugar de quedar encapsulada en un volumen físico que casi nadie consulta.

El fondo del problema que se pretende abordar es un parque residencial envejecido y poco eficiente. Más de la mitad de los edificios españoles se construyeron antes de 1980, antes de que existieran normas exigentes en materia de aislamiento y eficiencia energética, lo que se traduce en viviendas que consumen más energía de la necesaria, ofrecen peores condiciones de confort y, a menudo, arrastran problemas de conservación. La Unión Europea ha sido clara en sus objetivos de descarbonización y, a través de iniciativas como la Renovation Wave o el Pacto Verde Europeo, ha insistido en que no será posible reducir emisiones sin actuar de manera masiva sobre el parque de edificios. En ese horizonte, el libro digital del edificio encaja como una herramienta imprescindible para ordenar la información, planificar las actuaciones y convertir la rehabilitación de algo excepcional en un proceso sistemático y programado.

El libro digital no se limita a describir la situación actual del inmueble; también incorpora un estudio del potencial de mejora y un plan de actuaciones, que permite imaginar el futuro del edificio con criterios técnicos, económicos y ambientales. A partir de las inspecciones realizadas, de los certificados energéticos y de la experiencia de los técnicos que lo elaboran, se establecen, por ejemplo, qué medidas de aislamiento, renovación de carpinterías o modernización de instalaciones permitirían reducir significativamente el consumo de energía, cómo podrían mejorarse la accesibilidad o la seguridad, y en qué fases convendría ejecutar esas obras para que sean asumibles por la comunidad. El libro digital se convierte así en una suerte de hoja de ruta, en la que se van marcando los pasos que permitirán al edificio evolucionar de forma coherente a lo largo de los años, evitando intervenciones improvisadas o descoordinadas.

En paralelo a la normativa española, las instituciones europeas han desarrollado el concepto de Digital Building Logbook como un repositorio común de datos de los edificios, concebido para ofrecer transparencia, confianza y trazabilidad en todo el ciclo de vida del inmueble. Informes impulsados por la Comisión Europea o por organismos como el BPIE han subrayado que, sin una buena base de datos centralizada, es muy difícil tomar decisiones inteligentes en materia de rehabilitación, financiar actuaciones de forma eficiente o diseñar políticas públicas basadas en evidencias. El libro digital del edificio, tal y como lo plantea esta literatura europea, no es, por tanto, un invento aislado, sino la adaptación a escala de inmueble de una visión más amplia: la de un parque edificado que genera y comparte información fiable para permitir inversiones mejor dirigidas, reducir riesgos y acelerar la transición hacia un modelo más sostenible.

Los beneficios del libro digital se manifiestan en varias capas que se entrelazan. En primer lugar, está la dimensión de la transparencia: la comunidad de propietarios deja de depender de la memoria de unos pocos o de archivadores dispersos y pasa a disponer de un lugar único donde se registra todo lo que ocurre en el edificio. El historial de inspecciones, las patologías detectadas, las obras acometidas, la vigencia de certificados o seguros, los contratos de mantenimiento, todo puede consultarse con facilidad, lo que reduce la desconfianza y las discusiones en juntas, facilita el relevo entre administradores y simplifica la labor de los técnicos. A esa transparencia se suma el ahorro, entendido en un sentido amplio. Un mantenimiento preventivo bien planificado siempre resulta más económico que las intervenciones de urgencia; una rehabilitación energética bien diseñada reduce la factura de suministros durante años; una buena organización documental acorta plazos y evita duplicar trabajos cada vez que se plantea una actuación.

A medio plazo, el libro digital también añade valor al inmueble, tanto en términos tangibles como intangibles. Un edificio que puede demostrar, con documentación clara y ordenada, que ha cuidado su estructura, que ha mejorado sus envolventes, que mantiene sus instalaciones al día y que está avanzando hacia mejores niveles de eficiencia energética, resulta más atractivo para posibles compradores, arrendatarios o inversores. En un mercado inmobiliario cada vez más atento a la eficiencia energética, al confort y a la calidad de vida, la existencia de un libro digital actualizado funciona como una carta de presentación muy potente, una evidencia de que la comunidad se ha tomado en serio la conservación de su patrimonio y la protección de quienes lo habitan.

Todo este potencial se hace realidad cuando entra en juego la aplicación práctica, y es aquí donde empresas como SENSEDI adquieren un papel protagonista. SENSEDI, especializada en soluciones periciales y de arquitectura para inmuebles, ha adoptado el libro digital del edificio como eje de su propuesta de valor, combinando el conocimiento técnico de sus equipos con el desarrollo de herramientas digitales que permiten llevar este concepto a la práctica cotidiana. A través de su plataforma, SENSEDI no solo elabora el contenido técnico del libro del edificio existente, sino que lo aloja en un entorno digital accesible para los clientes, donde las comunidades de propietarios y los administradores pueden consultar en cualquier momento el estado del inmueble, el calendario de mantenimiento, las recomendaciones de rehabilitación o la documentación necesaria para solicitar ayudas.

La aportación de SENSEDI se aprecia especialmente en la capacidad de integrar, en un mismo entorno, la información que proviene de las inspecciones técnicas, de los dictámenes periciales, de los estudios energéticos y de las incidencias que se van registrando en el día a día del edificio.

Desde la perspectiva del ciudadano, todo esto se traduce en una experiencia más segura, más previsible y, a menudo, más económica. Vivir en un edificio con un libro digital bien gestionado significa saber qué se ha hecho, qué queda por hacer y por qué se recomiendan determinadas actuaciones; significa poder confiar en que las decisiones de la comunidad se basan en informes rigurosos y no en impresiones; significa también poder demostrar, de cara a terceros, que el inmueble está cuidado y cumple la normativa. En un momento en que la sostenibilidad, la eficiencia energética y la transparencia han pasado de ser palabras de moda a convertirse en exigencias sociales, el libro digital del edificio, impulsado por marcos normativos como el Real Decreto 853/2021 y por actores especializados como SENSEDI, se perfila como una pieza clave para renovar y dignificar el parque de viviendas, mejorando la calidad de vida de sus habitantes y contribuyendo al mismo tiempo a los objetivos climáticos colectivos.

Rafael Temes

Dr. Arquitecto, Profesor de la ETS de Arquitectura de Valencia. Subdirector del Departamento de Urbanismo. Director académico del Máster en «Sistemas de Información Geográfica aplicados a la Ordenación del Territorio, el Urbanismo y el Paisaje» (UPV) y del Diploma de Especialización en «Rehabilitación y Regeneración Urbana» (UPV-IVE-GV).