El Plan de mantenimiento de un edificio se debe adecuar al diseño constructivo del mismo, y tiene que perseguir el mantenimiento de la integridad de sus sistemas y elementos, asegurando la reducción de su vulnerabilidad, para conseguir su durabilidad.

Nadie duda de que las acciones preventivas (Mantenimiento), como conjunto de decisiones y actividades que aseguran el buen funcionamiento de los elementos constructivos, evitando que entren en un proceso patológico, nos ayudan a reducir las actividades “curativas” (Conservación), para reparar los efectos (lesiones, daños) de los procesos patológicos acaecidos.

Pero para asegurar que las medidas de mantenimiento que vayamos a establecer, realmente reducen el riesgo de que aparezcan dichos procesos patológicos, y nos permitan asegurar la durabilidad de la integridad de los elementos constructivos, lo primero que tenemos que hacer es conocer los procesos posibles y, sobre todo, sus causas.

En todo proceso patológico, además de los síntomas (los daños provocados), existen siempre dos tipos de causas en su origen; lo que podríamos llamar causas directas y causas indirectas.

• Las directas son las acciones que provocan el comienzo del proceso (asientos, cargas excesivas, lluvia, cambios de temperatura, etc.).
• Las indirectas son el conjunto de defectos de la calidad de los elementos y materiales que posibilitan que empiece al proceso al actuar las acciones del punto anterior (fallo del terreno, capacidad mecánica insuficiente, porosidad excesiva, etc.)

Para evitar el comienzo del proceso, deberemos actuar, principalmente, sobre las causas indirectas. En efecto, excepto en casos excepcionales en los que aparecen acciones no previstas (corrimientos del terreno, sobrecargas no previsibles, tormentas inesperadas –“Filomena”-, etc.), las acciones que reciben los elementos constructivos del edificio suelen ser las previstas en el proyecto, y para las que hemos diseñado dichos elementos.

En consecuencia, para establecer las medidas preventivas (Plan de mantenimiento) que nos permitan mantener la integridad de los elementos constructivos a partir de la calidad que hemos definido en el proyecto, lo que tenemos que hacer es asegurar que no van a aparecer las causas indirectas, es decir, que vamos a reducir al máximo la vulnerabilidad de los sistemas, elementos y materiales constructivos.

Por tanto, para asegurar la integridad del edificio y, por ende, su durabilidad, podemos establecer la siguiente secuencia:

• Establecer la calidad adecuada de sistemas, elementos y materiales en el proyecto, para hacer frente a las acciones previsibles sobre los mismos. Es decir, reducir al máximo la vulnerabilidad.
• Diseñar un plan de mantenimiento en el que fijemos las acciones periódicas preventivas sobre sistemas y elementos para que se mantenga su calidad inicial, asegurando que dichas acciones se llevan a cabo.
• Prever posibles actuaciones de reparación (correctivas) si aparece algún síntoma de proceso patológico debido a acciones no previstas, tratando de reducir la nueva vulnerabilidad.

Para detectar la vulnerabilidad posible, es importante identificar claramente todas las acciones sobre los elementos constructivos, que podemos agrupar en tres familias: físicas, mecánicas y químicas.

• Las físicas son, básicamente, el agua (de lluvia, subterránea, de condensación, etc.), las variaciones térmicas y la contaminación ambiental. Provocan, sobre todo, procesos patológicos de humedades, erosiones y ensuciamiento.
• Las mecánicas incluyen los movimientos del terreno, las cargas y sobrecargas, las dilataciones y contracciones, los golpes e impactos, etc. Provocan, en general, deformaciones (asientos, desplomes, flechas, etc.), roturas (grietas y fisuras), desprendimientos (de acabados y elementos sueltos) y erosiones mecánicas.
• Las químicas se concretan en la acción del agua sobre elementos metálicos, la presencia de sales solubles, la presencia o el ataque de organismos (hongos, vegetales y animales), los contaminantes ambientales, etc. Provocan, entre otros procesos, eflorescencias, corrosión, colonias de mohos, ataques de xilófagos, presencia de aves, y erosión química de la piedra.

En resumen, el Plan de mantenimiento de un edificio persigue asegurar la
durabilidad de sus elementos y materiales. Para ello resulta imprescindible conocer su posible vulnerabilidad, con objeto de fijar su calidad en el proyecto, así como las medidas preventivas necesarias para mantener su integridad a lo largo de su vida útil.

Juan Monjo Carrió.

Dr. Arquitecto, Profesor Emérito en la Escuela T. S. de Arquitectura, Universidad Politécnica de Madrid. Premio al mejor libro de texto de la Fundación General de la UPM (Universidad Politécnica de Madrid –
1995).