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La conservación de los edificios no se puede gestionar del mismo modo en todos ellos. Cada edificio es distinto y no demanda ni los mismos controles ni las mismas exigencias. Es por ello que para abordar la gestión de su conservación, lo primero que tenemos que establecer es una clasificación de los edificios en función de las circunstancias que condicionan su estado de conservación.

De este modo, una vez que estén agrupados en conjuntos homogéneos, será más fácil diferenciar los elementos constructivos que pueden necesitar un control más detallado al desarrollar su mantenimiento preventivo y determinar qué deficiencias constructivas pueden manifestarse para su conocimiento por parte de sus propietarios, administradores y técnicos encargados de gestionar su conservación.

Todo ello con independencia de que el edificio posea un propietario único, tanto persona física como jurídica, o se trate de un edificio en régimen de propiedad horizontal.

La edad de un edificio es lo que más condiciona su estado de conservación

Siempre es complicado hacer una agrupación de elementos, pero hablando de la conservación de los edificios nos encontramos con diversas circunstancias que pueden afectar a la correcta conservación de los edificios como:

1. el tiempo transcurrido desde su construcción o rehabilitación integral
2. los materiales y las soluciones constructivas que se emplearon en la obra
3. los requisitos impuestos por las normas vigentes en la fecha de su construcción
4. la concienciación de sus titulares en cuanto a su mantenimiento continuado
5. las consecuencias de actuaciones inadecuadas sobre sus elementos constructivos
6. Los efectos de las acciones meteorológicas en fachadas, cubiertas, patios y subsuelo

Interrelacionando todas ellas, se aprecia que la circunstancia 1 (antigüedad del edificio) incide sobre todas las demás porque atañe no solo a la circunstancia 2 (materiales) y a la circunstancia 3 (normativa) sino que es directamente proporcional a los efectos de la circunstancia 4 (más o menos mantenimiento), la circunstancia 5 (más o menos actuaciones) y la circunstancia 6 (más o menos afecciones meteorológicas).

De todo ello se deduce que la variable que más afecta al estado de conservación es la relativa a la edad del edificio, es decir al número de años trascurridos desde la construcción del mismo o en su caso, desde su rehabilitación integral.

En la historia de la edificación en España hay un importante punto de inflexión que se corresponde con la aprobación de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE) para regular el proceso edificatorio en cuanto a requisitos técnicos y responsabilidades de los agentes intervinientes,

Para establecer una clasificación de los edificios, es importante tener en cuenta dos fechas fijadas en el articulado de la LOE

• En base a la disposición transitoria 1ª de la LOE, los requisitos impuestos por dicha Ley obligan a todos los edificios cuya solicitud de licencia municipal de obras fue posterior al día 5 de mayo de 2000.
• En base al artículo 17 de la LOE, la responsabilidad de los agentes intervinientes en el proceso edificatorio dura un máximo de 10 años desde la fecha de recepción de la obra, en el caso de vicios o defectos relativos a la estructura o la cimentación del edificio.

Clasificación de los edificios en función de las fechas de solicitud de licencia y de recepción de la obra

Interrelacionando ambas fechas se obtiene la clasificación de los edificios en 3 grandes grupos en función de las fechas de su construcción o rehabilitación integral.

Los 3 grandes grupos de edificios en función de su edad son:

• Grupo 1.- Edificios posteriores a la LOE con menos de 10 años desde su acta de recepción
• Grupo 2.- Edificios posteriores a la LOE con más de 10 años desde su acta de recepción
• Grupo 3.- Edificios anteriores a la LOE

Grupo 1.- Edificios posteriores a la LOE con menos de 10 años desde su acta de recepción

• Son edificios que están todavía en periodo de vigencia de la responsabilidad decenal fijada por la LOE para todos los agentes que intervinieron en su ejecución.
• Estos edificios cuentan aún con garantías no vencidas de fabricantes e instaladores sobre el funcionamiento de sus instalaciones y equipos.
• Por ser posteriores a la LOE, cuentan con un Libro del Edificio donde se incluyen unas Normas de Mantenimiento.
• En su gran mayoría, seguirán estando vigentes las normativas técnicas que hubo que cumplir en la fecha de su construcción.
• Sus soluciones constructivas en general, siguen teniendo vigencia y en caso de reparación o sustitución de sus elementos, en el mercado seguirán siendo comercializados productos iguales o al menos de la misma clase.
• En caso de falta de conservación por ignorancia o desinterés, es más previsible por el corto tiempo transcurrido, la manifestación en estos edificios de lesiones constructivas con efectos leves.
• Al tratarse de edificios con soluciones constructivas proyectadas y ejecutadas en base al Código Técnico de la Edificación (derivado de la LOE), su eficiencia energética será superior a la media por lo que los edificios del Grupo 1 que precisen acometer actuaciones de rehabilitación energética será reducido.

Grupo 2.- Edificios posteriores a la LOE con más de 10 años desde su acta de recepción

• Son edificios en los que ya ha vencido el periodo de responsabilidad decenal fijado por la LOE para todos los agentes que intervinieron en su ejecución.
• Estos edificios ya no cuentan con garantías sobre el funcionamiento de sus instalaciones y equipos.
• Por ser posteriores a la LOE, cuentan con un Libro del Edificio aunque en muchos casos puede no estar actualizado.
• Una parte de las normativas técnicas de aplicación con la que en su día se construyeron se han derogado y se han sustituido por otras nuevas.
• Sus soluciones constructivas han perdido vigencia y en caso de reparación o sustitución de elementos pueden no seguir estando en el mercado productos con las mismas propiedades o características.
• En caso de falta de conservación por ignorancia o desinterés, es previsible por el tiempo transcurrido, la manifestación de lesiones constructivas en un primer estadío con evolución hacia efectos graves.
• Al tratarse de edificios que aunque cuenten con Libro del Edificio para proceder a su mantenimiento preventivo, sus soluciones constructivas y los materiales empleados en su gran mayoría, su eficiencia energética será media por lo que muchos de ellos deberán ser objeto de actuaciones de rehabilitación energética.

Grupo 3.- Edificios anteriores a la LOE

• Son edificios que han superado ampliamente el periodo de responsabilidad decenal de todos los agentes que intervinieron en su ejecución.
• Tampoco poseen garantías que cubran el funcionamiento de sus instalaciones y equipos.
• Por ser anteriores a la LOE, no cuentan con un instrumento imprescindible para su conservación como es el Libro del Edificio, si bien trás la aprobación del RD 853/2021 se irán dotando progresivamente del llamado Libro del Edificio Existente.
• Todas las normativas técnicas de aplicación con la que en su día se levantaron han dejado de estar vigentes y se han sustituido por otras nuevas.
• Sus soluciones constructivas han quedado en gran medida obsoletas y en caso de reparación o sustitución de elementos hay que buscar en el mercado productos alternativos.
• En caso de falta de conservación por ignorancia o desinterés, es previsible por el largo tiempo transcurrido, la manifestación de lesiones constructivas susceptibles de evolucionar hacia efectos graves.
• Al tratarse de edificios carentes de Libro del Edificio, tendrán que dotarse en base al RD 853/2021 de un Libro del Edificio Existente que detectará todas sus carencias de eficiencia y precisarán en su totalidad la realización de actuaciones de rehabilitación energética.

Luis Jurado

Arquitecto comprometido con la Conservación de los Edificios. Comunicador sobre Arquitectura y Construcción. Ponente en cursos y jornadas técnicas relativos a arquitectura, construcción y práctica pericial. Autor de libros de divulgación técnica sobre edificios. Creador del blog https://www.luisjurado.es/blog/