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El ritmo de construcciones de las ciudades españolas no ha sido igual a lo largo de la historia. Los acontecimientos económicos internos, las guerras o las coyunturas económica han producido movimientos demográficos que han demandado nueva urbanización y viviendas frente a otros períodos de menor desarrollo. En las dos décadas transcurridas entre 1960 y 1980, se registran los mayores ritmos de construcción de viviendas en España. En dicho período se construyeron más viviendas que incluso en la conocida como la “década prodigiosa” en pleno boom de la burbuja inmobiliaria.

En nuestro país, cerca del 45% de los edificios fueron construidos con anterioridad a 1980, tratándose de un porcentaje que se eleva hasta el 50% en el caso de los edificios de uso residencial y una cifra de 9,7 millones de viviendas. Este importante grupo de viviendas anteriores a los 80, fueron construidos con grandes carencias si las comparamos con los estándares hoy exigidos por el CTE: Falta de aislamiento térmico en sus fachadas y cubiertas, uso de cementos y hormigones que hoy serían impensables, controles de construcción muy limitados…. Adicionalmente este parque de viviendas fue sometido al conocido como “efecto pernicioso de las rentas antiguas”.

Este efecto no es otro sino el del des-mantenimiento que se practicaba en algunas propiedades para conseguir la expulsión (lanzamiento) de sus inquilinos, que quedaban amparados por la ley de inquilinatos antiguas, y que empieza a modificarse en España a partir de 1980. Con estos datos y haciendo una proyección muy gruesa en la que estimamos un porcentaje de rehabilitación del parque edificado a un ritmo anual del 0,5%, no más de un 20% de las viviendas construidas entonces han sido rehabilitadas.

Hoy en el mejor de los casos tienen 45 años de vida y los déficits constructivos se terminan reflejando también en una eficacia energética muy baja. Más del 80% de los edificios existentes se sitúan en las letras E, F o G, en términos de emisiones, aumentando dicho porcentaje hasta el 84,5% de los edificios, en el caso del consumo energético. Sin embargo, algunos datos apuntan algo de esperanza.

Según el último Informe sobre visados del primer semestre de 2024 realizado por el Consejo Superior de Arquitectos de España (CSAE), la situación actual marcada por la caída de los precios de la energía, el debilitamiento de la inflación, la corrección de los tipos de interés y una política fiscal que favorece el consumo interno, ha tenido efectos positivos evidentes en el sector de la edificación. De acuerdo con las estadísticas de los Colegios de Arquitectos, el sector de la rehabilitación arroja las mejores cifras: en los primeros seis meses de 2024 se visaron 30.080 viviendas. Este volumen representa un crecimiento del 51% respecto al mismo periodo de 2023 y es especialmente importante si se compara con el año 2019, ya que representa un aumento del 149%, con 18.020 unidades visadas más que entonces. Pero lo más significativo, es que constituye el 80% de todas las unidades visadas para gran rehabilitación el año pasado. Con este volumen, el sector de la rehabilitación registra sus mejoras cifras desde 2019.

Ahora bien, no podemos estar satisfechos, pues la cultura previa de rehabilitación en nuestro país era muy baja, y cualquier avance en esta línea pudiera parecer un gran logro. Hay mucho que recorrer aún. Como afirma Marta Vall-llossera, presidenta del CSAE: queda algo más de un año y medio para que finalice el plazo de ejecución de los fondos europeos Next Generation y urge acelerar la “ola de rehabilitación” de edificio. El camino está marcado, la necesidad evidenciada y los fondos disponibles. Ahora es el momento de la gestión y la ruptura de la inercia.

Rafael Temes

Dr. Arquitecto, Profesor de la ETS de Arquitectura de Valencia. Subdirector del Departamento de Urbanismo. Director académico del Máster en «Sistemas de Información Geográfica aplicados a la Ordenación del Territorio, el Urbanismo y el Paisaje» (UPV) y del Diploma de Especialización en «Rehabilitación y Regeneración Urbana» (UPV-IVE-GV).