Como comentan De Santiago y González (2019) en un interesante artículo sobre las ITE y la IEE, el deber de conservación, formulado como deber de ejecutar las obras necesarias para evitar daños a terceros por la caída de un “edificio, pared, columna o cualquier otra construcción que amenazase ruina” está recogido desde 1889 en el artículo 389 del Código Civil, si bien su formulación más conocida se debe a la Ley de 12 de mayo de 1956 sobre régimen del suelo y ordenación urbana, en cuyo artículo 168 se establece que “los propietarios de terrenos, urbanizaciones particulares, edificaciones y carteles deberán mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad y ornato públicos”, añadiéndose en el artículo 169 que “los Ayuntamientos […] podrán también ordenar, por motivos turísticos o estéticos, la ejecución de obras de conservación y de reforma en fachadas o espacios visibles desde la vía pública […]” y que “las obras se ejecutarán a costa de los propietarios si se contuvieren en el límite del deber de conservación que les corresponde, y con cargo a fondos de la entidad que lo ordene cuando lo rebasaren para obtener mejoras de interés general”. Se trata de un deber que viene de antiguo, que luego se incorpora en la Ley de Suelo de 1975 como parte de los deberes inherentes a la propiedad del suelo y a partir de ahí, va adquiriendo cada vez un mayor protagonismo en la valoración y gestión de los edificios dentro de nuestro marco normativo.

En los últimos años, tras diversos cambios legales, la práctica totalidad de las CCAA españolas se han dotado de un marco legal más o menos desarrollado, que establece obligaciones -al menos para las viviendas ubicadas en edificios de viviendas colectivas para el propietario- para realizar una ITE o IEE, cuya diferencia principal radica, a partir de lo dispuesto en le Ley 8/2013 en que esta última es más completa al incluir el certificado de accesibilidad y el de eficiencia energética del edificio. Un buen estudio en el que se resume bien la situación del parque edificado, los elementos constructivos más deteriorados y posibles políticas para impulsar con mayor fuerza la “cultura del mantenimiento” puede leerse en el “Informe de mantenimiento del parque edificado residencial en España, realizado por el Colegio de Aparejadores, Arquitectos Técnicos e Ingenieros de Edificación de Barcelona”, para SENSEDI.

En base a estas coordenadas de partida, hay comunidades, como la Valenciana, que sirven bien como ejemplo de una apuesta sostenida en esta línea de acción. Muestra de ello es la reciente publicación de la nueva Guía de inspección. Informe de evaluación del edificio de viviendas (IEE.CV) que supone la tercera revisión del Documento Reconocido DRD 08/15. Por su interés, aunque solo aplicable para la Comunidad Valenciana, destacamos la herramienta GESIEE, que ofrece la posibilidad de realizar el IEEV.CV de edificios de vivienda, unifamiliares y plurifamiliares, así como la elaboración del informe de evaluación de edificios con otros usos.

Los administradores de fincas y gestores de edificios han estado desde el principio muy atentos para entender las importantes ventajas que reporta a las comunidades, el conocimiento, aunque sea a partir de un informe preliminar que ofrece un IEE,  con el objeto de generar una análisis previo del estado del edificio y establecer, en su caso, las recomendaciones oportunas de inspecciones de detalle que pueda realizar personal técnico cualificado, así como para sentar las bases para la coherencia de las posibles intervenciones de rehabilitación. Esta situación, lejos ser una coyuntura, constituye un cambio estructural en la manera de gestionar los edificios en los que vivimos. Para ello al menos hay 2 razones de peso que apuntan en dicha dirección.

Por un lado, como ya expusimos en una entrada anterior titulada El parque edificado español y su obsolescencia en nuestro país, cerca del 45 % de los edificios fueron construidos con anterioridad a 1980, tratándose de un porcentaje que se eleva hasta el 50 % en el caso de los edificios de uso residencial y una cifra de 9,7 millones de viviendas. Asimismo, si se analiza la calidad de los edificios existentes a partir de las calificaciones energéticas, se observa que más del 81,0 % de los edificios existentes se sitúan en las letras E, F o G, en términos de emisiones, aumentando dicho porcentaje hasta el 84,5 % de los edificios, en el caso del consumo energético, lo que pone de manifiesto el importante potencial de la rehabilitación energética. A ello se suma que más de un 75 % de los edificios residenciales no son accesibles y, del total de edificios residenciales que tienen 4 plantas o más, alrededor de un 40% no dispone de ascensor. Si acudimos hoy a los datos del censo (aún los del 2011 al no estar disponibles los del 2021), podemos observar que de los 25 millones de viviendas que hay en España, casi la mitad tiene más de 50 años de antigüedad.

Otra razón que apoya este cambio en la manera de entender la conservación y cuidado de nuestros edificios es aquella que viene impulsada por la propia administración. Hoy saben bien los administradores de fincas y gestores de edificios que ningún edificio que no tenga IEE puede acogerse a ayuda pública, independientemente de la ayuda que sea. En el caso de los Next Generation, en las ayudas europeas hay una exigencia adicional que es disponer del Certificado de Eficiencia Energética del estado previo.

El camino por tanto está claramente marcado en lo que respecta a la conservación, mantenimiento y reforma progresiva del parque edificado y coincidimos con las palabras de Isabel Bajo, presidenta del Colegio de Administradores de fincas de Madrid: “Me atrevería a decir que aquellos inmuebles que no hayan tomado la decisión de introducir mejoras en eficiencia, accesibilidad y autoconsumo se van a depreciar frente a los que sí lo hagan gracias a estas ayudas.”

Rafael Temes

Dr. Arquitecto, Profesor de la ETS de Arquitectura de Valencia. Subdirector del Departamento de Urbanismo. Director académico del Máster en «Sistemas de Información Geográfica aplicados a la Ordenación del Territorio, el Urbanismo y el Paisaje» (UPV) y del Diploma de Especialización en «Rehabilitación y Regeneración Urbana» (UPV-IVE-GV).