La rehabilitación energética de edificios en España afronta un cambio de ciclo. Tras el impulso excepcional de los fondos NextGenerationEU, el horizonte de 2026 marca el cierre definitivo del MRR y la entrada en vigor de la nueva Directiva Europea relativa a la Eficiencia Energética de Edificios (EPBD). Este artículo analiza los impactos de esta doble transición y plantea recomendaciones estratégicas para que el sector inmobiliario y los profesionales evolucionen hacia un modelo basado en cumplimiento normativo, eficiencia estructural y sostenibilidad económica. España tiene ante sí una oportunidad histórica: consolidar un parque edificado descarbonizado, más justo y resiliente para las próximas décadas.
La Comisión Europea ha lanzado recientemente un mensaje claro a los Estados miembros, el Mecanismo de Recuperación y Resiliencia (MRR) tiene fecha de caducidad. El MRR es la pieza central de la iniciativa NextGenerationEU lanzada en 2021, para mitigar los impactos económicos y sociales de la pandemia de COVID-19. Con una dotación total de hasta 806.000 M€, el MRR ha sido fundamental para impulsar en la UE reformas e inversiones estructurales que fomenten una economía sostenible, descarbonizada, resiliente y digitalmente avanzada.
En el documento “NextGenerationEU – The road to 2026”, publicado el pasado 4 de junio de 2025, la Comisión Europea deja clara la hoja de ruta, todos los proyectos financiados con fondos del MRR deben estar completados y justificados antes del 31 de agosto de 2026. Los pagos finales se realizarán, como máximo, el 31 de diciembre de ese mismo año.
Por ello, la Comisión ha recomendado a los países miembros revisar con urgencia sus Planes de Recuperación y Resiliencia procediendo a:
En paralelo, la UE recuerda que estamos todavía ante una oportunidad pues hay más de 335.000 M € disponibles, lo que exige acelerar la ejecución para no perder inversiones clave. Pero el riesgo también existe, no cumplir implica pérdida de fondos, daño reputacional y debilitamiento de futuras asignaciones financieras europeas.
España tiene derecho a una asignación en subvenciones bajo el MMR de 77.200?M?€ (aprobada en junio 2022) sin contar la cantidad asignada a préstamos. Se han cobrado ya gran parte de estas subvenciones, y quedan pendientes aproximadamente 30.000?M?€, condicionados al cumplimiento de hitos y objetivos hasta agosto de 2026.
El legado de NextGenerationEU en la Rehabilitación de Edificios
NextGenerationEU ha supuesto un antes y un después para el ecosistema de la rehabilitación en España. Según datos de Renovate Europe, el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia español asignó unos 7.800?M?€ a mejorar eficiencia energética, accesibilidad y rehabilitación del parque edificado: 6.800?M?€ para la renovación de edificios residenciales y públicos (3.600?M?€ en el programa de renovación residencial, 1.000?M?€ para regeneración en municipios pequeños o zonas desfavorecidas, 758?M?€ destinados a renovación de edificios públicos y 1.000?M?€ más para nuevos edificios de vivienda social).
Gracias a ello, el sector de la edificación ha experimentado un crecimiento acelerado de la demanda de rehabilitación energética en los últimos años apoyada por programas de rehabilitación energética de edificios, tanto públicos como privados, con actuaciones a través del PREE 5000, PIREP, ayudas a regeneración de barrios, vivienda social sostenible y ventanillas únicas de rehabilitación.
Pero con la fecha límite de ejecución del 31 de agosto 2026 en el horizonte, surge una pregunta: ¿Qué futuro espera al sector cuando desaparezca este impulso financiero extraordinario? Para España, y en particular para el ámbito de la rehabilitación de edificios residenciales, esta cuestión marca un punto de inflexión. Un gran número de iniciativas deben cerrarse y justificarse adecuadamente antes del plazo marcado por Europa. De lo contrario, existe un riesgo real de paralización de proyectos, devolución de fondos y pérdida de credibilidad institucional.
En 2025 y 2026 se espera una aceleración del mercado de la edificación para cumplir los plazos marcados. Hay que terminar los proyectos en marcha y revisar o descartar aquellos que no puedan completarse a tiempo. Muchos profesionales (promotores inmobiliarios, arquitectos, constructores, agentes rehabilitadores, etc.) han orientado su actividad hacia estos fondos, por lo que resulta crítico finalizar con éxito los proyectos aprobados antes de la fecha límite para evitar riesgos financieros para las empresas que dependen de estas ayudas. Especialmente preocupante es el caso de comunidades de vecinos o ayuntamientos que hayan iniciado trámites de rehabilitación, pero no logren terminarlos en el plazo previsto.
Además, cabe destacar que, pese al impulso de NextGenerationEU, España sigue retrasada en los objetivos de mejora del parque edificado existente. Entre 2021 y 2023 se rehabilitaron algo menos de 103.000 viviendas. Según el Consejo Superior de Colegios de Arquitectos de España (CSCAE), incluso duplicando el ritmo anual hasta 2026, no se alcanzaría la meta de 355.000 actuaciones de rehabilitación previstas en el Real Decreto 853/2021 que articulaba los fondos NextGen. Esto evidencia que, a pesar del esfuerzo sin precedentes, aún estamos lejos de alcanzar los objetivos fijados, y aunque la inyección financiera ha sido histórica, el volumen de edificios a rehabilitar es muy superior, lo que requerirá mantener e incrementar los esfuerzos más allá de 2026.
La Nueva EPBD: un cambio estructural en marcha
En paralelo al ocaso del MRR, entra en escena un cambio normativo de gran calado, la nueva Directiva relativa a la Eficiencia Energética de los Edificios (Energy Performance Buildings Directive EPBD), aprobada en 2024 dentro del paquete Fit for 55.
Esta revisión de la EPBD establece un ambicioso marco regulatorio que obliga a mejorar la eficiencia de los edificios existentes y fija el rumbo hacia un parque inmobiliario climáticamente neutro en 2050. El objetivo último es duplicar la tasa anual de rehabilitación energética en la UE acelerando la Oleada de Renovación (Renovation Wave) en toda la UE.
Entre otras cuestiones definidas en la EPBD, España deberá aprobar un nuevo Plan Nacional de Renovación de Edificios (PNRE 2026) que deberá presentarse a la Comisión Europea antes del 31 de diciembre 2025. Este plan debe incluir una hoja de ruta obligatoria de descarbonización del parque existente con objetivos específicos al 2030, 2040 y 2050. Además, incluirá medidas para incrementar la tasa anual de rehabilitación energética, considerando necesidades de inversión, fuentes y medidas de financiación y recursos administrativos necesarios para su implementación.
La transformación de todo el parque edificado en edificios de cero emisiones en 2050 se materializará en nuestro Código Técnico de la Edificación. Entre las novedades destacan la definición de los Edificios de Cero Emisiones, la introducción del criterio del Potencial de Calentamiento Global (PCG) a lo largo del ciclo de vida del edificio, herramientas como el ‘Pasaporte de Renovación’ energético y el establecimiento de las Normas Mínimas de Eficiencia Energética (MEPS).”
Las implicaciones de la trasposición de la EPBD son profundas y requerirán movilizar enormes inversiones públicas y privadas, innovar en soluciones técnicas fomentar la mano de obra cualificada y eliminar obstáculos administrativos.
De la oportunidad temporal a la obligación planificada de la Rehabilitación
Como hemos comentado, el MRR ha sido un catalizador coyuntural gracias a las ayudas y subvenciones que han dinamizado la actividad desde 2021. Paralelamente, la EPBD impondrá una dinámica estructural y de largo plazo, basada en exigencias legales más que en subvenciones voluntarias. Este escenario exige anticiparse con medidas de transición que eviten una fractura entre el impulso financiero y la obligación normativa.
En el corto plazo, hasta 2026, debido a la urgencia por ejecutar los proyectos del MRR antes de la fecha límite, se espera una aceleración de la actividad en el sector de la construcción y rehabilitación. El resultado será un bienio de gran intensidad constructiva, con beneficios económicos (empleo, actividad industrial) pero también riesgos. Las administraciones públicas deberán gestionar un gran volumen de expedientes, lo que ya está poniendo a prueba su capacidad técnica y administrativa. Además, tensionará las cadenas de suministro (materiales, equipamiento) y la disponibilidad de mano de obra especializada.
Una vez se alcance 2026, con la finalización de NextGenEU, si no se articulan nuevos mecanismos de continuidad, el sector podría enfrentarse a una importante caída de la demanda de rehabilitación, menos inversión en innovación y ralentización de la modernización del parque inmobiliario. Existe el riesgo real de un parón en la rehabilitación privada si las comunidades de propietarios y empresas pierden las ayudas que hacían viables muchas obras.
Paradójicamente, este posible bajón de actividad coincidiría con la entrada en vigor de las nuevas obligaciones legales impuestas desde la nueva directiva EPBD que requerirá que en 2026-2027 España transponga las normas a su legislación (Código Técnico de Edificación, RITE, etc.). A partir de entonces, para 2030 tendremos objetivos tangibles que cumplir. Es decir, la demanda de rehabilitación debería mantenerse o crecer si queremos evitar sanciones y cumplir con Europa.
En resumen, la transición normativo-financiera implica pasar de un periodo donde se rehabilitaba principalmente porque “había subvenciones”, a otro donde habrá que rehabilitar porque “lo exige la ley”.
Recomendaciones para el sector
Ante este cambio de paradigma sería muy recomendable acelerar la transposición de la EPBD y su desarrollo reglamentario interno a nuestra normativa nacional (CTE, RITE, etc.) con los nuevos objetivos de descarbonización para 2040 y 2050, estableciendo etapas intermedias cuantitativas claras para 2030. Además, el Plan Nacional de Renovación de Edificios 2026, debería fijar metas bien definidas de rehabilitación y recursos asociados. Con una hoja de ruta definida en estos dos aspectos, el mercado tendrá más certidumbre para planificar inversiones y reorientar el modelo de negocio para ofrecer servicios ligados a la nueva EPBD y el PNRE 2026.
Paralelamente, sería necesario:
Y quizá lo más importante, sostener la confianza del ciudadano, concienciando sobre los beneficios económicos de la rehabilitación, mediante el acompañamiento experto y asesoramiento gratuito.
Conclusión estratégica
La confluencia entre el fin de los fondos NextGenerationEU y la entrada en vigor de la nueva EPBD 2024 marca un punto de inflexión conceptual para el sector de la rehabilitación de edificios. Durante 2021-2026, el estímulo financiero europeo ha supuesto una oportunidad histórica para transformar nuestro parque edificado, aunque la verdadera transformación dependerá de lo que ocurra después de agosto de 2026.
Para que esta transición financiero-normativa sea exitosa y no provoque ralentización en la actividad, España y sus socios europeos deben activar nuevos mecanismos de apoyo y aprovechar las lecciones aprendidas. Solo así, el impulso coyuntural de los fondos se convertirá en una transformación estructural permanente, alineada con los objetivos climáticos y sociales de la UE. Las próximas decisiones, en financiación, políticas e innovación, serán determinantes para consolidar la “oleada de rehabilitación” más allá de 2026 y cumplir con el horizonte de cero emisiones en 2050.
La clave estará en convertir la rehabilitación en una obligación asumible y planificada, no en una carrera contra el reloj subvencionada. Para ello, será necesario establecer marcos políticos estables, predecibles y coherentes con la EPBD, una mayor coordinación entre los diferentes niveles de la administración pública para garantizar continuidad y simplificación, fomentar la colaboración público-privada, generar incentivos fiscales duraderos y promover un cambio de cultura empresarial enfocado en la sostenibilidad, la eficiencia y el valor social.
Querámoslo o no, la cuenta atrás ha comenzado. Los años 2025 y 2026 marcarán el punto de inflexión definitivo para lograr que la rehabilitación sea una obligación rentable, planificada y asumida por todos los agentes del sector.
Inés Leal
Asesora Experta ESG en temas Sostenibilidad, Energía y Nuevas Tecnologías en Edificación y Ciudad. Socia fundadora Grupo Tecma Red.
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