A lo largo de los siglos, el ser humano siempre entendió que los edificios eran eternos y que se conservaban solos. Pero esto es absolutamente falso.

Los edificios sufren un desgaste por el paso del tiempo. Este desgaste se manifiesta en los elementos que componen el edificio que se ven afectados por lesiones constructivas, en las instalaciones que pierden eficacia ante soluciones más modernas o en la propia utilización de los espacios que lo componen ante nuevas necesidades y nuevos usos.

Por eso de modo generalizado, se puede afirmar que antes los propietarios de los edificios no eran conscientes de la importancia que tiene lo que ahora conocemos como conservación de los edificios en su sentido más amplio.

Los edificios antes se sustituían

La falta de mentalidad sobre la conservación de las edificaciones a lo largo de los siglos, provocaba que la vida útil de los edificios existentes solo podía conducir a su sustitución por otro nuevo o a su ruina. La alternativa entre sustitución o ruina solo dependía de la actitud que adoptara el propietario.

La sustitución se producía cuando el titular del edificio, por sí mismo o transmitiendo la propiedad a un tercero, optaba por acometer la demolición del edificio viejo y la construcción en su lugar de un edificio nuevo.

En el caso opuesto, cuando el propietario adoptaba una actitud pasiva, el abandono derivaba en la ruina del edificio y su imposibilidad de uso.

La longitud de la vida de los edificios siempre dependió más de la calidad de los materiales o de la ausencia de incidencias naturales que de la concienciación de sus dueños por gestionar de modo correcto su conservación.

Estas razones son las que justifican el escaso número de edificios de siglos anteriores que han llegado hasta nuestros días en condiciones de adecuada utilización.

Los edificios ahora se conservan

Pero en la segunda mitad del siglo XX los planteamientos cambiaron. En España durante la época de la transición, se inició una progresiva mentalización de la sociedad con relación a las ventajas que supone la conservación del patrimonio construido.

Esta mentalización deriva en primer lugar en la aprobación de normativas de procedencia estatal, autonómica y municipal que tienden a proteger determinados edificios de actuaciones indebidas y a potenciar su necesaria conservación.

La protección se inicia por motivos histórico-artísticos y se concreta en la creación de catálogos de protección donde se incluyen listados de edificios en unos casos con un nivel de protección integral y en otros con protecciones parciales con mención expresa de todos los elementos constructivos a conservar.

Este primer paso en la protección se extiende después desde el punto de vista paisajístico a muchos otros humildes edificios cuyo valor no lo poseen por sí mismos sino por su integración ambiental con los que conforman su entorno físico.

Y por último, son razones económicas las que hacen que las obras de intervención en los edificios existentes puedan ser más rentables para sus promotores que el derribo de los edificios viejos y su reemplazo por edificios de nueva ejecución.

Estas obras de intervención empezaron a contar con la complicidad de los ciudadanos que en el intervalo de una generación pasaron a comprender que las mismas condiciones de habitabilidad se pueden dar tanto en un edificio antiguo bien conservado como en un edificio moderno.

Al contrario de lo expresado al inicio de este post, a partir de ese momento el ciudadano medio cambia su mentalidad y se da cuenta de que los edificios no son eternos y que no se conservan solos.

En paralelo a este cambio de mentalidad, muchos ayuntamientos hacia al año 2000 comenzaron a aprobar ordenanzas para desarrollar la denominada Inspección Técnica de Edificios (ITE).

La puesta en marcha de la ITE no necesitó de campañas de publicidad. La similitud del nombre que le otorgaron, con la Inspección Técnica de Vehículos (ITV) aprobada una década antes, caló con rapidez en los ciudadanos que asimilaron la ITE con la ITV sustituyendo el objeto de la inspección que pasó de los coches a las casas. Desde el primer día, todo el mundo supo de qué se trataba.

La constatación de la carencia continuada de conservación de los edificios quedó acreditada en los primeros años de la ITE cuando 2 de cada 3 edificios tuvieron diagnóstico desfavorable de los técnicos inspectores en su mayor parte con relación al estado de las fachadas o de las cubiertas o de las instalaciones.

Esta circunstancia tuvo una consecuencia negativa para los propietarios como fue la inevitable aprobación de derramas para poder acometer las obras de subsanación derivadas de las deficiencias detectadas por la ITE.

Hoy en día, es innegable que el cumplimiento de la ITE  ha mejorado el estado de conservación de los edificios. Poco a poco la obligatoriedad de realizar la ITE va calando en la sociedad, aunque en muchos casos su implementación todavía está lejos lo que debería ser.

Porque aún tenemos la asignatura pendiente de inculcar la mentalidad del mantenimiento preventivo frente al mantenimiento correctivo.

Los ciudadanos empiezan a ser conscientes de que realizar un mantenimiento preventivo es mucho más barato que verse obligados al mantenimiento correctivo

Hay que hacer llegar la siguiente reflexión a los propietarios de edificios. Una lesión constructiva detectada a tiempo sólo produce daños leves y su reparación es barata mientras que la misma lesión constructiva si no se detecta a tiempo, siempre produce daños graves y su corrección es costosa.

Esta reflexión implica que hacer un mantenimiento preventivo supone detectar a tiempo las lesiones constructivas que se producen en los edificios por el simple paso del tiempo, porque en caso contrario no habrá más remedio que recurrir al mantenimiento correctivo que implica costosas actuaciones de intervención o rehabilitación de mucha más envergadura.

Luis Jurado

Arquitecto comprometido con la Conservación de los Edificios. Comunicador sobre Arquitectura y Construcción. Ponente en cursos y jornadas técnicas relativos a arquitectura, construcción y práctica pericial. Autor de libros de divulgación técnica sobre edificios. Creador del blog https://www.luisjurado.es/blog/