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La Inspección Técnica de Edificios (ITE) se inicia en el ayuntamiento de Madrid en febrero de 1999, al publicarse la Ordenanza Municipal de “Conservación, Rehabilitación y Estado Ruinoso de las Edificaciones” (BAM número 5327, el 25/02/1999), con el objeto de asegurar la calidad de los edificios urbanos, lo que redunda en la seguridad de sus ocupantes y la de los viandantes, especialmente después de algunos accidentes acaecidos. Se plantea como un “pre-diagnóstico” del estado constructivo de alguno de los sistemas del edificio, concretamente, de la fachada (especialmente, por la seguridad de los viandantes) de la cubierta, de la estructura soporte y de la instalación de fontanería, principalmente. Tiene, por tanto, un alcance relativo.

En cualquier caso, y dado el escaso margen de tiempo y, sobre todo, para reducir su coste, se lleva a cabo con muy pocos medios (básicamente con la “vista” y, en todo caso, lo que cuentan los vecinos, que suele ser muy poco para no meterse en complicaciones). Sólo cuando algún proceso patológico es muy evidente, o la propiedad está especialmente interesada, se lleva a cabo un estudio más completo, que puede acabar en un diagnóstico, que podría permitir tomar decisiones correctas de reparación.

Como consecuencia, creo que el resultado de una ITE no se puede considerar como un diagnóstico del mismo (estas serían las “sombras”), aunque en general ha servido para hacer oficial el mal estado de alguno de ellos. En ocasiones, la propiedad ya era consciente de los problemas, pero prefería no sacarlos a la luz para evitar gastos. En este sentido, podemos confirmar que la ITE es útil, y la prueba es que se ha extendido en la mayoría de los municipios españoles de cierta importancia. Esta sería la “luz” principal.

Por otra parte, creo que lo que puede dar garantía del buen estado de un edificio es su adecuado mantenimiento según el Libro del Edificio y su Plan de Mantenimiento, tanto en edificios de nueva planta como en los antiguos rehabilitados o que hayan pasado la ITE o la IEE.

En efecto, el edificio es un objeto físico bastante complejo y con un uso continuado que, por tanto, sufre un desgaste y un posible deterioro que se traduce en una serie de procesos patológicos que afectan a sus sistemas constructivos. Estos procesos se detectan a través de unas lesiones (síntomas), a partir de las cuales podemos deducir el origen y sus causas. Estas lesiones, unas veces son muy aparentes y otras no tanto, por lo que deben ser detectadas e interpretadas por técnicos expertos, en general con la instrumentación adecuada.

No obstante, si el edificio está sometido a un mantenimiento periódico, basado en el plan de mantenimiento específico redactado por sus proyectistas, y llevado a cabo por técnicos adecuadamente preparados, esos procesos patológicos no suelen aparecer, y si lo hacen, sus síntomas se detectan con la antelación suficiente como para aplicar con tiempo las medidas correctivas. Esto sí puede asegurar el buen estado de un edificio. De hecho, ya existen en el mercado empresas que ofrecen este servicio de
mantenimiento.

Alguno argumentará que este servicio supone un coste adicional que muchas propiedades no están dispuestos a asumir. En efecto, es un coste adicional, aunque creo que moderado y, en cualquier caso, muy inferior al coste de reparación cuando el proceso patológico no se ha detectado a tiempo. De hecho, y con carácter general, creo que una visita semestral de un par de técnicos, uno especializado en los elementos constructivos y estructurales y otro en las instalaciones, sería suficiente para comprobar que se aplican las pautas de mantenimiento indicadas en el “plan” y, sobre todo, para detectar posibles síntomas de procesos patológicos con la antelación suficiente.

En definitiva, se trata de tener un “contrato de mantenimiento” del edificio, que puede ser complementario al seguro de responsabilidad civil, que probablemente reduce el coste del mismo y que nos da la seguridad suficiente sobre su estado.

En resumen, me atrevería a decir que la ITE es una solución que ha ayudado a concienciar a muchas propiedades de la necesidad de “vigilar” el estado de los edificios, pero que no deberíamos quedarnos aquí, sino que tendríamos que conseguir que todos los edificios dispongan de un contrato de mantenimiento, incluso por imposición legal.

Juan Monjo Carrió.

Dr. Arquitecto, Profesor Emérito en la Escuela T. S. de Arquitectura, Universidad Politécnica de Madrid. Premio al mejor libro de texto de la Fundación General de la UPM (Universidad Politécnica de Madrid – 1995).